¿Se puede demandar a un conjunto residencial?
Muchos propietarios, arrendatarios o incluso terceros ajenos a un conjunto residencial se han preguntado: ¿es posible presentar una demanda contra un conjunto residencial? Y en caso afirmativo, ¿quién responde jurídicamente? La respuesta está en la Ley 675 de 2001, que regula en Colombia el régimen legal que aplican estos conjuntos.
En este blog te explicamos qué es un conjunto residencial, quién lo representa legalmente, cuáles son sus obligaciones frente a terceros, y sobre todo, cómo proceder legalmente si necesitas presentar una demanda contra uno de ellos.
¿Qué es un conjunto residencial según la ley?
La Ley 675 de 2001, en su artículo 1º, regula lo que jurídicamente se denomina “propiedad horizontal”, que incluye conjuntos de viviendas, edificios de apartamentos y complejos con zonas comunes como ascensores, pasillos, parques y salones comunales.
Principios rectores (artículo 2 Ley 675 de 2001):
- Función social y ecológica de la propiedad.
- Convivencia pacífica y solidaridad social.
- Respeto de la dignidad humana.
- Libre iniciativa empresarial.
- Derecho al debido proceso.
¿Los conjuntos residenciales tienen un dueño?
En un conjunto residencial no existe un único dueño. Cada copropietario es titular de su unidad privada (apartamento, casa, oficina), mientras que las zonas comunes son de todos en calidad de copropiedad.
La representación legal del conjunto recae en el administrador, conforme al artículo 50 de la Ley 675 de 2001, quien debe actuar conforme a la ley, al reglamento interno y a las decisiones de la asamblea general.
“El administrador es el representante legal de la persona jurídica originada por la constitución de la propiedad horizontal…”
¿Se puede demandar a un conjunto residencial?
Sí. Cualquier persona puede presentar una demanda contra un conjunto residencial por hechos como:
- Incumplimiento de obligaciones contractuales (pagos, servicios, mantenimiento).
- Daños causados por zonas comunes mal mantenidas.
- Violaciones a derechos de los copropietarios o residentes.
- Perjuicios causados por actos u omisiones de la administración.
La demanda debe dirigirse contra la persona jurídica del conjunto residencial, no contra el administrador en su calidad personal. No obstante, el administrador será quien responda en juicio como representante legal del conjunto.
¿Quién responde ante una demanda?
Cuando se entabla una demanda contra un conjunto residencial, la responsabilidad recae sobre la persona jurídica del conjunto, y no sobre los copropietarios de manera individual.
El artículo 50 de la Ley 675 establece que el administrador:
“…responde por los perjuicios causados a los copropietarios o a terceros, si actúa en contra de la ley o de sus deberes contractuales.”
En casos graves, donde se compruebe negligencia o dolo por parte del administrador, este podría enfrentar una acción de repetición por parte del conjunto.
Casos comunes para demandar a un conjunto residencial
✔️ Accidentes en zonas comunes sin mantenimiento adecuado.
✔️ Incumplimiento en pagos a proveedores (aseo, vigilancia, jardinería, etc.).
✔️ Actos administrativos irregulares que afecten derechos de un residente.
✔️ Filtraciones o daños estructurales provenientes de áreas comunes.
✔️ Uso indebido de datos personales o discriminación dentro del conjunto.
¿Cómo presentar la demanda?
La demanda debe dirigirse contra el conjunto residencial como persona jurídica, con su NIT y domicilio. Puede presentarla:
- Un propietario o residente.
- Un exempleado o proveedor.
- Un tercero afectado por actos de la administración.
El administrador será el encargado de comparecer como representante legal. Es clave argumentar los hechos, los daños causados y las normas vulneradas, en especial las de la Ley 675 de 2001 y el reglamento interno del conjunto.
Conclusión: sí se puede demandar, pero debe hacerse con precisión jurídica
Los conjuntos residenciales tienen obligaciones legales claras y pueden ser demandados cuando incumplen sus deberes o causan perjuicios a personas naturales o jurídicas. La Ley 675 de 2001 permite que cualquier persona con interés legítimo acuda a los jueces para hacer valer sus derechos.
La clave está en estructurar bien la demanda, identificar adecuadamente al conjunto y acreditar los hechos con pruebas sólidas.
¿Necesitas demandar o defenderte frente a un conjunto residencial?
En nuestro equipo jurídico te asesoramos para demandar o defender conjuntos residenciales. Representamos copropietarios, residentes, administradores y terceros en procesos civiles, laborales, contractuales y extracontractuales.
📩 Contáctanos hoy mismo. Recibe acompañamiento profesional para proteger tus derechos dentro del régimen de propiedad horizontal.
Para más información sobre temas legales relevantes, explora nuestros otros blogs: “Corte Suprema presume el salario mínimo en personas en edad productiva“. “Presunción de daños morales en familiares de víctimas de accidentes en Colombia“ y “¿Cómo saber si el vehículo que lo accidentó está asegurado?“. Estos artículos abordan aspectos clave del derecho colombiano y pueden proporcionarte una visión más amplia sobre tus derechos y responsabilidades en diferentes situaciones legales. ¡No dudes en consultarlos para estar mejor informado!
