¿Cómo comprar remates judiciales en Colombia?
Los remates judiciales en Colombia se han convertido en una alternativa atractiva para quienes buscan invertir en bienes —especialmente inmuebles— por debajo del valor comercial. Sin embargo, más allá del atractivo económico, es fundamental comprender el marco jurídico que regula estos procesos, ya que su origen y desarrollo está regido por normas estrictas del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y otras disposiciones legales aplicables.
En esta guía explicaremos no solo cómo participar en un remate judicial, sino también por qué y cuándo se remata un bien, cuáles son las etapas del proceso judicial que lo originan, y cuáles son los requisitos legales para ofertar válidamente.
¿Por qué se remata un bien en Colombia?
Un remate judicial no es una simple subasta pública: es el resultado de un proceso legal ejecutorio, generalmente iniciado por un acreedor que busca el cumplimiento forzado de una obligación incumplida.
Los motivos más comunes que conducen a la pérdida del dominio sobre un bien a través del remate son:
- Incumplimiento en el pago de créditos hipotecarios.
- Mora en el pago de impuestos o contribuciones.
- Incumplimiento de cuotas alimentarias ordenadas judicialmente.
- Sentencias ejecutoriadas que ordenan el pago de indemnizaciones o sumas de dinero.
Cuando el deudor incumple, el acreedor puede iniciar un proceso ejecutivo o una cobranza coactiva, según sea un particular o una entidad pública quien reclame. En ambos casos, puede solicitar el embargo, secuestro, avalúo y posterior remate de los bienes del deudor.
¿Qué normas regulan los remates judiciales?
El procedimiento judicial de remate está principalmente regulado en los artículos 448 a 461 del Código General del Proceso. Estas disposiciones establecen los requisitos para la publicación del aviso de remate, el porcentaje mínimo de postura, los depósitos previos, los plazos para ofertar, y las formalidades para adjudicar el bien.
¿Cómo se llega a un remate judicial? Etapas previas
En los procesos judiciales, el remate es la culminación de un trámite que suele seguir los siguientes pasos:
- Presentación de la demanda ejecutiva.
- Admisión de la demanda y mandamiento de pago.
- Embargo y secuestro de bienes del demandado.
- Avalúo del bien por perito judicial.
- Solicitud y decreto del remate.
- Publicación del aviso de remate con fecha y condiciones.
- Celebración de la audiencia de remate.
¿Puede evitarse el remate?
Sí. Para personas naturales no comerciantes que atraviesan una situación económica crítica, existe el procedimiento especial de insolvencia económica (Ley 1564 de 2012, arts. 531 a 576). Este mecanismo permite renegociar deudas y detener embargos y remates en curso, siempre que se cumplan ciertos requisitos de ley.
¿Cómo participar legalmente en un remate judicial? Paso a paso
1. Consultar listados de remates judiciales vigentes
Los remates deben ser publicados oficialmente. Puedes encontrar avisos en:
- Micrositios web de juzgados y Rama Judicial.
- Página de la DIAN para bienes embargados.
- Secretarías de tránsito y entidades públicas.
- Páginas especializadas y medios impresos.
👉 Importante: El aviso de remate debe cumplir los requisitos del artículo 450 del C.G.P., como fecha, hora, ubicación, tipo de bien, valor del avalúo y porcentaje de postura mínima (mínimo el 70%).
2. Realizar un análisis legal y económico del bien
Antes de ofertar, es indispensable realizar una debida diligencia legal, que incluya:
- Revisión del folio de matrícula inmobiliaria (para inmuebles).
- Comprobación de existencia de gravámenes, servidumbres o procesos pendientes.
- Confirmación de posesión o arrendamiento del bien.
- Estimación del valor real en el mercado.
Este análisis debe ser preferiblemente realizado con la asesoría de un abogado especializado en remates o derecho procesal civil.
3. Constituir el depósito judicial para presentar postura
Para presentar una oferta válida, es obligatorio constituir un depósito equivalente al 40% del valor del avalúo, a órdenes del juzgado o entidad que realiza el remate, en la cuenta judicial correspondiente del Banco Agrario.
El comprobante de consignación debe anexarse con la oferta.
4. Presentar la postura de remate
La postura puede presentarse dentro de los cinco días hábiles anteriores a la audiencia de remate, o durante la misma audiencia, de acuerdo con el artículo 451 del C.G.P.
Debe contener:
- Nombre del postor.
- Oferta económica (no inferior al 70% del avalúo).
- Copia del comprobante del depósito del 40%.
- Copia del documento de identidad.
5. Participar en la audiencia de remate
La audiencia puede realizarse de forma presencial o virtual, según el juzgado o entidad. Durante la audiencia, se abren los sobres o se anuncian las posturas presentadas, y se adjudica el bien al mejor postor que cumpla los requisitos legales.
6. Pago del saldo del precio
Si resultas adjudicatario, debes completar el pago del precio del remate dentro de los cinco días hábiles siguientes. Este valor corresponde al saldo restante luego de descontar el 40% previamente consignado.
También deberás pagar el impuesto de remate (1% del valor de la adjudicación, salvo exenciones).
7. Aprobación judicial del remate
El juzgado debe verificar que todo el procedimiento se haya realizado conforme a derecho. Si no hay observaciones, expedirá el auto aprobatorio del remate, con el cual puedes avanzar al siguiente paso.
8. Registro del bien y toma de posesión
Con el auto aprobado, podrás registrar el bien a tu nombre ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (si es inmueble) o ante la Secretaría de Tránsito (si es vehículo).
Solo después de este registro podrás solicitar la entrega material del bien, mediante diligencia judicial si es necesario.
Recomendaciones Legales Finales
- 🔍 Siempre asesórate con un abogado procesalista. Participar sin asesoría puede implicar pérdida del depósito o problemas legales posteriores.
- 🧾 Verifica los antecedentes judiciales del bien: procesos de pertenencia, demandas civiles, embargos adicionales o problemas de posesión.
- 📋 Ten un presupuesto definido y no te dejes llevar por la emoción. El remate es una oportunidad legal, pero también un riesgo si no se actúa con cautela.
Conclusión
Los remates judiciales en Colombia son una figura legal que permite a los acreedores recuperar lo adeudado y a los particulares adquirir bienes con descuentos significativos. Sin embargo, es fundamental comprender que se trata de un proceso legal complejo, en el cual el desconocimiento de las normas puede resultar costoso.
Si estás considerando participar, lo más recomendable es contar con el acompañamiento de un abogado experto que te guíe paso a paso, desde la búsqueda hasta el registro del bien.
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